Imóveis comerciais: ligando os pontos (2023)

17 de agosto de 2022

Autores: Sébastien Darrieux e Elena Banu (campanha CRE), Marie-Therese McDonald e Claudio Castro Quintas (revisão direcionada do CRE)

Em dezembro de 2021, a Supervisão Bancária do BCE anunciou planos para reforçar o seu foco nas exposições dos bancos a setores vulneráveis, incluindo o imobiliário comercial (CRE). Esta classe de ativos foi uma das mais gravemente afetadas pela pandemia de COVID-19, mas também atraiu investimentos consideráveis ​​durante o ambiente prolongado de taxas de juro baixas. À medida que a inflação aumenta e os bancos centrais respondem com uma política monetária mais restritiva, as taxas de juro mais elevadas podem aumentar a pressão sobre o sector imobiliário. Neste contexto, os supervisores precisam de estar mais vigilantes do que nunca relativamente à possível acumulação de vulnerabilidades em áreas como as avaliações de garantias e os padrões de crédito. Além disso, apesar de uma limpeza significativa dos balanços, vários bancos continuam a debater-se com empréstimos não produtivos (NPL) antigos, acumulados no rescaldo da crise financeira mundial. Em todo o setor bancário europeu, os imóveis comerciais representam até 30% dos NPL. O risco de avaliação de garantias também se reflete entre os principaisprioridades de supervisão.

Neste contexto, estão actualmente em curso dois importantes projectos de imóveis comerciais: uma campanha de inspecção de imóveis comerciais no local (campanha de imóveis comerciais) e uma revisão específica de imóveis comerciais. Iniciada em 2018, a campanha de inspeção no local abrange todas as carteiras de imóveis comerciais e todas as áreas de gestão do risco de crédito, incluindo a avaliação de garantias, examinando de perto os processos dos bancos e no local durante um período máximo de três meses. Lançada em 2021, a revisão específica do CRE centrou-se na gestão do risco de crédito para riscos emergentes nas carteiras nacionais de CRE dos bancos e utilizou a avaliação comparativa entre pares como base para avaliar elementos críticos da gestão do risco. No entanto, embora o âmbito e a intensidade destes dois projetos fossem diferentes, a abordagem adotada foi complementar e as conclusões reforçam-se mutuamente.

Abaixo oferecemos uma visão geral das atividades, fornecemos insights do projeto e compartilhamos boas práticas para gestão de riscos de imóveis comerciais.

Aprofundando-se nos detalhes: a campanha CRE

A campanha do BCE sobre imobiliário inclui inspeções no local em diferentes bancos, todas cobrindo os mesmos tópicos e alinhadas em termos de âmbito e programas de trabalho. Esta abordagem harmonizada torna os resultados das inspeções altamente comparáveis, proporcionando informações valiosas sobre a situação atual do setor bancário.

A campanha CRE coloca as avaliações de garantias e activos CRE sob um escrutínio mais atento. Os inspetores do CRE trabalham com a expectativa de que, mesmo que os bancos tenham no papel o melhor quadro de gestão de risco, se a avaliação das garantias for distorcida, o resultado também o será. A avaliação das garantias é crucial, porque orienta as principais métricas de avaliação de risco, como o rácio entre empréstimo e valor ao originar e monitorizar empréstimos, ou a perda em caso de incumprimento (LGD) para abordagens baseadas em notações internas (IRB) e modelos IFRS 9. É também um componente chave para o cálculo de provisões individuais. Dada a importância da avaliação adequada das garantias, a campanha CRE beneficia de avaliadores de imóveis certificados nas equipas de inspeção e utiliza uma ferramenta dedicada para contestar as avaliações de garantias.

Outro valor acrescentado da abordagem da campanha, e mais especificamente para grupos complexos, é que o CRE normalmente envolve muitas entidades, processos e linhas de negócio. A esse respeito, esta campanha oferece uma porta de entrada valiosa para a compreensão das capacidades de monitorização e orientação de risco de vários grupos bancários.

A campanha CRE envolveu até à data 40 grupos bancários. Cooperam um total de 150 inspetores e avaliadores de CRE, apoiados por um gabinete central de gestão de projetos. O âmbito da campanha é suficientemente amplo para abordar um grande conjunto de processos, segmentos de mercado, geografias, carteiras e tipos de financiamento. Até o momento, foram avaliados segmentos como hotelaria, varejo, escritórios e logística, considerando todos os tipos de financiamento. As principais geografias abrangidas são a Europa continental, o Reino Unido e a América do Norte. As carteiras analisadas são a carteira de empréstimos e os ativos executados. Em termos de técnica de exame, combina a revisão de políticas e procedimentos com a análise de arquivos de crédito e relatórios de avaliação selecionados.

As descobertas abrangem todas as áreas da gestão do risco de crédito

Para a maioria dos bancos analisados, a campanha CRE levantou preocupações relativamente aos padrões de crédito, avaliação de garantias e processos de monitorização. É preocupante que muitas destas questões sejam transversais, estendendo-se para além do CRE.

Originação de empréstimos: os novos empréstimos de hoje podem ser o problema de amanhã

O processo de originação tem sido o foco principal da campanha CRE desde o início, uma vez que a devida diligência no início do processo é fundamental para uma situação de risco sustentável mais tarde. Contudo, as inspeções mostram que vários bancos não têm critérios de subscrição e prestam atenção insuficiente aos fluxos de caixa, mesmo em tempos difíceis. Isto sugere que os bancos ainda não integraram totalmente as lições retiradas da crise financeira global: em particular, os bancos podem incorrer em perdas significativas em empréstimos garantidos, quando os valores caem drasticamente e os incumprimentos aumentam acentuadamente devido a um número substancial de devedores que rapidamente se deparam com dificuldades financeiras. . Os bancos devem, portanto, examinar minuciosamente os fluxos de caixa esperados, tanto em boas como em más condições de mercado.

No que diz respeito aos projectos de desenvolvimento, vários bancos carecem de processos para garantir que os patrocinadores sejam directamente investidos nestes projectos, para que tenham uma “parte no jogo” adequada, especialmente em caso de recessão. Contudo, para muitos dos NPL analisados, os patrocinadores forneceram apenas uma pequena parte do capital social desses projetos de desenvolvimento.

Além disso, alguns bancos com elevada percentagem de empréstimos que têm um grande saldo a vencer na maturidade (conhecidos como empréstimos "bullet" ou "balão") não aplicaram um rácio de rendimento da dívida. O índice de rendimento da dívida é independente das condições do mercado financeiro, pois utiliza simplesmente o resultado operacional líquido do imóvel e o valor do empréstimo. Não é, portanto, afectado por flutuações nas taxas de juro ou nos valores dos imóveis e pode ajudar os bancos a comparar riscos, para além das métricas financeiras mais utilizadas, como o rácio de cobertura do serviço da dívida.

Por último, e devido a lacunas nas suas políticas de originação, os bancos parecem não estar suficientemente preparados para ter em conta adequadamente os riscos climáticos e ambientais nas suas exposições a imóveis.

As fraquezas estendem-se ao monitoramento

As principais deficiências na concessão de empréstimos também estão presentes no processo de monitorização, o que pode agravar os problemas acima identificados. Os bancos que não monitorizam suficientemente o risco dos inquilinos são particularmente afetados, uma vez que isto contribui para a falta de critérios de originação relativos à capacidade de geração de fluxo de caixa do inquilino. Os bancos também precisam de monitorizar melhor a capacidade e a vontade dos patrocinadores de projetos CRE para injetar mais capital, se necessário. No que diz respeito ao quadro de alerta precoce e à sinalização de exposições na lista de vigilância, vários bancos não possuem, ou têm um nível inadequado, de métricas-chave relacionadas com imóveis; em particular, um elevado rácio entre empréstimo e valor (LTV), um baixo rácio de cobertura do serviço da dívida ou uma diminuição do valor de mercado das garantias podem ser sinais precoces de aumento do risco. Os bancos também beneficiariam de ferramentas específicas para identificar melhor os projetos que exigem um escrutínio mais rigoroso devido a excessos de custos, atrasos na venda dos ativos ou redução das margens dos promotores.

Ao nível da carteira, alguns bancos não têm métricas básicas de risco de imóveis comerciais definidas de forma comum, tais como o rácio entre o valor do empréstimo e o valor, que indica o rácio entre um empréstimo e o valor de um activo adquirido e dado como garantia. Também não têm uma visão geral dos empréstimos sujeitos a risco de refinanciamento (particularmente relevante para empréstimos bullet e empréstimos com balões altos), nem da localização dos activos financiados (prime versus não prime). As localizações privilegiadas são normalmente localizadas centralmente, bem conectadas e de boa qualidade, por ex. uma propriedade em uma cidade grande ou um escritório em um distrito comercial central. No contexto da crise actual, em que os mercados imobiliários estão a tornar-se cada vez mais polarizados, a localização dos activos é um factor-chave na identificação de vulnerabilidades e na avaliação da robustez global das carteiras comerciais.

Na mesma linha, os bancos, em geral, não realizaram análises de sensibilidade suficientes sobre as exposições a imóveis, especialmente para medir o impacto potencial de um aumento nas taxas de juro. Vários bancos não consideraram rubricas extrapatrimoniais nas suas análises, embora estas rubricas representem uma grande parte das exposições a imóveis. Por último, os cenários desenvolvidos nas análises de sensibilidade são, em geral, demasiado brandos.

As práticas prudenciais e contábeis subestimam os riscos

Os bancos com uma elevada percentagem de exposições granulares a imóveis domésticos apresentam a lacuna de provisões mais significativa devido a uma classificação incorreta das exposições a imóveis em categorias de risco. Vários destes bancos detêm carteiras significativas de empréstimos inadimplentes. Dado que os seus critérios para identificar os NPL deixam demasiado espaço para interpretação ou não consideram as especificidades do financiamento do imobiliário comercial, estes riscos são frequentemente subestimados. Observações semelhantes aplicam-se às práticas de tolerância, que os bancos ainda lutam para implementar de forma adequada. Por último, muitos bancos tinham um quadro deficiente para identificar exposições a empréstimos especulativos, que estão sujeitas a requisitos de capital ponderados pelo risco mais elevados.

A campanha CRE também revelou que alguns bancos tendem a subestimar as suas carteiras de empréstimos especializados e aplicam modelos empresariais IRB de uma forma não conservadora ou não conseguem desenvolver modelos dedicados, mesmo quando tais modelos eram necessários. No que diz respeito à IFRS 9, as equipas de inspeção identificaram deficiências na definição de gatilhos para assinalar um aumento significativo no risco de crédito (SICR), tais como a utilização de uma abordagem quantílica^[1].

Avaliação de garantias – uma atividade-chave sem salvaguardas

Apesar da sua importância, a avaliação das garantias é um ponto cego para muitos dos bancos analisados. Em vários bancos, os inspetores do CRE identificaram deficiências básicas, como a falta de atualização dos relatórios de avaliação de acordo com o Regulamento Requisitos de Fundos Próprios (CRR), pelo menos de três em três anos. Os bancos também não conseguiram realizar uma reavaliação ad hoc quando as condições de mercado mudaram.

Alguns bancos também apresentaram deficiências na seleção dos avaliadores. Os avaliadores devem ser independentes e apresentar avaliações imparciais; no entanto, alguns bancos aceitam avaliações exigidas pelos clientes, mesmo sem uma carta de confiança. Podem também recorrer ao mesmo avaliador várias vezes consecutivas para avaliar um determinado activo, na ausência de um quadro que garanta qualquer rotação de avaliadores. Na mesma linha, a remuneração dos avaliadores era, em alguns casos, problemática, uma vez que não assegurava a sua independência. Ou era demasiado baixo para lhes permitir verificar novamente os principais dados fornecidos pelos bancos ou era demasiado dependente do valor de mercado das garantias. Quanto maior o valor de mercado obtido, maiores serão os honorários do avaliador. Nos casos em que os bancos empregavam avaliadores internos, revelava-se por vezes que faziam parte da primeira linha de defesa ou que não tinham a certificação exigida.

Em vários bancos, o conteúdo dos relatórios de avaliação não foi satisfatório. Faltavam informações importantes, como os contratos de arrendamento efetivos, as verificações da validade das licenças de construção ou o estado do edifício. Quando os bancos não fornecem informações suficientes sobre os activos, os avaliadores têm de formular os seus próprios pressupostos, que podem diferir das condições reais. Além disso, para muitas avaliações de ativos analisadas, a abordagem de avaliação e a calibração dos valores dos parâmetros não eram adequadas, conduzindo também a uma sobreavaliação significativa do valor dos ativos.

Vários bancos não criaram um quadro de avaliação da qualidade para os avaliadores. Não examinam parâmetros-chave como o estado de vacância do imóvel, a taxa de capitalização do projecto (estimando o retorno que um investidor poderia obter com um imóvel), as rendas contratuais ou o custo de manutenção do edifício, a taxa de desconto ou o metodologia utilizada (transações comparáveis, abordagem de fluxo de caixa descontado, etc.). É importante sublinhar que mesmo que os relatórios de avaliação provenham de avaliadores com certificações internacionais ou nacionais reconhecidas (por exemplo, RICS, Hypzert, ECO), os bancos continuam a ser responsáveis ​​pela definição da avaliação dos colaterais.

Completando o quadro do CRE: a revisão direcionada

Complementando os conhecimentos da campanha CRE descrita acima, o BCE lançou uma análise direcionada do risco imobiliário comercial, realizada externamente. Adotou uma abordagem multifacetada, abrangendo 32 bancos na fase inicial de recolha de dados e concentrando-se numa amostra mais pequena na fase subsequente. O principal objectivo da revisão foi avaliar até que ponto esses bancos estão preparados para gerir riscos emergentes nos seus mercados nacionais. A análise centrou-se nas exposições de escritórios e retalho para compreender como os bancos estavam a gerir o risco nestes subsectores que passavam por uma mudança estrutural.

A partir da recolha de dados de 32 dos bancos mais expostos ao imobiliário comercial, descobrimos que 26% do total das exposições empresariais são imóveis comerciais, dos quais 32% são escritórios e retalho. Isto confirma que os imóveis comerciais são uma classe de risco relevante para os bancos, realçando a necessidade de analisar mais de perto os riscos relacionados.

Gráfico 1

Proporção de exposições imobiliárias comerciais da amostra de 32 bancos

(mil milhões de euros)

Para avaliar os níveis de preparação dos bancos, identificámos e centrámo-nos nos riscos emergentes mais desafiantes:

1. Custos de construção: o forte aumento do custo dos materiais já está a ter impacto nos actuais projectos de construção e deverá afectar a oferta futura. No entanto, este não é o único impacto. Estes aumentos também afectam as propriedades existentes em termos de despesas básicas para a manutenção dos edifícios (despesas de capital ou custos de “capex”) e também o custo de modernização de edifícios mais antigos (ou “retrofitting”).

   Gráfico 2

   Índice de preços de construção

   Dados não ajustados (2020 = 100):

   

2. Normalização das taxas de juros: as taxas de juro começam a normalizar, depois de terem estado baixas durante um longo período. Este aumento terá impacto no risco de crédito de diversas maneiras. Em primeiro lugar, alguns mutuários contraem empréstimos a taxas variáveis. À medida que as taxas aumentam, a capacidade de reembolso destes mutuários poderá deteriorar-se. Em segundo lugar, um volume significativo de empréstimos imobiliários tem grandes parcelas devidas no vencimento (empréstimos “bullet” ou “balão”). À medida que o custo dos empréstimos aumenta, estes mutuários podem ter problemas para refinanciar os seus empréstimos no vencimento.
3. Bifurcação do mercado CRE: nos últimos anos, o mercado de escritórios e retalho tem atravessado uma transformação estrutural que foi agravada pela pandemia COVID-19. O resultado é que, embora as propriedades prime tenham permanecido relativamente estáveis, os activos não prime tornaram-se menos atraentes para os investidores. Nos últimos anos, os proprietários tiveram de oferecer aos inquilinos de edifícios não nobres maior flexibilidade para os manter. Como resultado, pode ser difícil para os proprietários recuperarem os seus custos através de aumentos de renda.
4. Risco de transição climática: o setor imobiliário está fortemente exposto tanto à transição como ao risco climático físico. Como resultado, é importante que os bancos compreendam, mitiguem e meçam o risco a que podem estar expostos. No centro disto está a recolha de dados climáticos precisos, que incluem classificações de certificados de desempenho energético (EPC) para edifícios.

O BCE avaliou as políticas e procedimentos dos bancos para compreender a forma como estes riscos emergentes estão a ser geridos. Os parágrafos seguintes descrevem as principais conclusões identificadas na sequência desta avaliação.

Os bancos estão a gerir os riscos do imobiliário comercial, mas os processos e os dados precisam de ser melhorados

Em primeiro lugar, embora os bancos tivessem geralmente quadros de apetência pelo risco que cobriam alguns dos riscos emergentes do mercado imobiliário comercial, alguns bancos não tinham limites de risco com o nível de detalhe exigido para a dimensão e complexidade das suas carteiras. Além disso, como mencionado acima, os activos não prime têm perspectivas negativas para algumas subclasses de activos. Apesar disso, alguns bancos não compreenderam nem geriram este risco ao nível da carteira, baseando-se, em vez disso, numa avaliação caso a caso através do processo de avaliação.

Em segundo lugar, foram identificadas deficiências nas políticas e procedimentos para a concessão de empréstimos. Os bancos deveriam ter critérios de subscrição claros e detalhados que assegurassem uma avaliação consistente do risco do mutuário, mas vários bancos não tinham este nível de detalhe. Juntamente com isto, alguns bancos não tinham um quadro de reporte de desvios que monitorizasse as violações desses critérios de subscrição. Além disso, vários bancos não capturaram suficientemente pressupostos realistas relativamente aos riscos de investimento e de juros, especialmente ao realizarem análises de cenário dos fluxos de caixa dos mutuários. Como resultado destas fraquezas, a acessibilidade de alguns mutuários pode não ser tão robusta como os bancos inicialmente presumiram.

Em terceiro lugar, foram identificadas fragilidades no ciclo de gestão do risco de crédito. O ciclo de gestão do risco de crédito começa ainda antes da concessão de um empréstimo e compreende várias fases até que o empréstimo seja reembolsado ou o montante do empréstimo seja recuperado através da reintegração de posse de garantias (ver também Infográfico 1 abaixo). Como parte da análise, o BCE tentou compreender como os mutuários que enfrentavam dificuldades financeiras passariam por cada parte do ciclo de risco de crédito. É importante que os bancos tenham processos integrados e claros para que possam gerir qualquer deterioração do mercado de forma eficiente e consistente. Contudo, a maioria dos bancos não conseguiu demonstrar que o seu ciclo de risco de crédito estava bem calibrado. Parte do problema reside no facto de os bancos não utilizarem consistentemente as informações financeiras dos mutuários em cada parte do ciclo, enquanto alguns bancos não tinham ferramentas automatizadas de monitorização de acordos incorporadas nos processos (a monitorização de acordos alerta os bancos se os devedores mostrarem sinais de dificuldades). Além disso, vários bancos não captaram suficientemente a perspetiva futura da posição financeira dos mutuários ao avaliarem a tolerância e a probabilidade de pagamento (UTP).

Por último, no que diz respeito ao risco climático, o principal desafio para os bancos é a recolha de dados precisos. Para esta análise direcionada, pedimos aos bancos que fornecessem dados EPC sobre exposições a imóveis comerciais para compreender até que ponto os bancos poderiam estar expostos ao risco de transição. No entanto, apenas 37% dos dados puderam ser fornecidos, sendo que uma grande parte destes dados se baseava em proxies, que em alguns casos não eram suficientemente robustos. Por exemplo, em alguns casos, os substitutos foram adquiridos externamente sem qualquer validação dos modelos, enquanto noutros casos, não foram utilizadas características de propriedade como dados para a estimativa final. Embora o BCE reconheça que existem desafios estruturais que impedem a recolha de todos os dados, alguns bancos não estavam a fazer tudo o que podiam para recolher dados, dentro destas restrições estruturais. Os bancos correm, portanto, o risco de não conseguirem compreender completamente a sua exposição ao risco de transição. Mais informações sobre as práticas de gestão do risco climático dos bancos estarão disponíveis no final de 2022, quando o BCE publicará as suas conclusões da análise temática sobre riscos climáticos e ambientais.

Gráfico 3

Detalhamento das exposições CRE por classificação EPC

(mil milhões de euros)

Boas práticas para gestão de exposições imobiliárias comerciais

Práticas sólidas de gestão de risco são cruciais para um setor bancário resiliente. Os supervisores ficaram satisfeitos ao saber que alguns bancos adoptaram práticas sólidas de gestão do risco de crédito para melhorar a robustez dos seus processos de subscrição. As boas práticas a seguir foram extraídas da campanha CRE e da revisão direcionada do CRE. Devem ser utilizados pelos bancos para ajudar a resolver os pontos fracos e reforçar a forma como identificam, medem e mitigam os riscos imobiliários. A infografia apresenta as diferentes componentes do ciclo de gestão do risco de crédito, num formato simplificado.

Infográfico 1

Visão geral do ciclo de risco de crédito (simplificado)

Fase 1 do ciclo de risco de crédito: boas práticas de apetite e limites de risco

Os bancos devem ter um quadro claro de apetência pelo risco, incluindo processos, limites e controlos que definam o nível de risco que estão dispostos a assumir, tendo em conta o tipo de exposições, o segmento de mercado, as geografias e os principais riscos, como o tipo de garantia. No que diz respeito às garantias, vários bancos desenvolveram metodologias de pontuação interna para uma avaliação consistente do risco de cada propriedade, tendo em consideração características como localização, qualidade da construção e aspectos de risco climático. Estes bancos limitam então o volume dos empréstimos que podem conceder a classificações de propriedades fracas, ou apenas concedem empréstimos contra essas propriedades se houver um plano acordado para melhorar o edifício. Esta abordagem foi considerada uma boa prática, uma vez que adota uma abordagem de carteira mais proativa para limitar o risco e limita a exposição aos efeitos negativos de uma bifurcação no mercado (descrito acima) e ao risco de transição.

Fase 2 do ciclo de risco de crédito: boas práticas para originação de empréstimos

Espera-se que os bancos tenham critérios de subscrição detalhados e claros, incluindo uma vasta gama de métricas de risco que são avaliadas em cada pedido de empréstimo. Qualquer desvio destes critérios deve ser comunicado para que os bancos possam garantir que estão a operar dentro da sua própria apetência pelo risco. Positivamente, alguns bancos garantiram que as métricas de risco não se baseassem apenas no valor das garantias com o rácio empréstimo-valor (LTV), mas sim nos fluxos de caixa e na capacidade de reembolso do imóvel ou do mutuário. Alguns bancos demonstraram que utilizavam consistentemente o ICSD, o ICR e o rendimento da dívida em cada aplicação, sendo este último especialmente importante para empréstimos “bala” ou “balão”. Foram incluídas métricas adicionais para projectos de desenvolvimento, tais como o rácio entre empréstimo e custo, a margem esperada do promotor, bem como o montante de capital a ser injectado e a proporção de unidades a serem pré-vendidas ou pré-arrendadas antes de um empréstimo ser concedido. desembolsado. A credibilidade do desenvolvedor também precisa ser verificada. Além disso, existiam obstáculos mínimos para cada métrica que, se não fossem cumpridos, exigiriam medidas de mitigação antes da concessão do empréstimo. Alguns bancos também estabelecem taxas mínimas mais rigorosas para certos tipos de empréstimos mais arriscados. Nos casos em que foram concedidos desvios à política, foram registados tanto os desvios como as medidas de mitigação, e foi colocado um limite global ao montante total de desvios permitidos. Isto garante que os empréstimos aprovados foram concedidos em grande parte dentro dos requisitos políticos estabelecidos.

Para garantir que os empréstimos possam resistir a um certo nível de stress, os bancos devem realizar análises de sensibilidade. Os cenários utilizados para esta análise devem ser adaptados ao risco específico do empréstimo, nomeadamente se é “sem recurso”, tem uma taxa de juro variável ou terá uma grande prestação a vencer no vencimento (levando a risco de refinanciamento). Na verdade, a normalização das taxas de juro e a pressão inflacionista significa que a análise de sensibilidade é mais importante do que nunca para garantir que os bancos identificam vulnerabilidades e incluem mitigantes antes de concederem um empréstimo. Neste sentido, os bancos com bons enquadramentos garantiram que mantinham os seus pressupostos atualizados com as expectativas do mercado e incluíram um nível de conservadorismo nos pressupostos prospetivos.

Ao avaliar o risco de refinanciamento no vencimento, os bancos devem garantir que o montante da prestação final será provavelmente reembolsado na íntegra e também realizar uma análise de cenário. Para dar um exemplo positivo, alguns bancos comparam o número de anos que o empréstimo levaria para ser reembolsado com base nos fluxos de caixa atuais com o tempo restante em que o ativo pode ser utilizado. Isto visa garantir que, se um empréstimo não puder ser refinanciado por terceiros, o banco ainda esteja confiante no reembolso através dos fluxos de caixa do activo dentro de um prazo razoável. Esta é uma boa prática para todos os empréstimos “bala” e “balão”.

Fase 3 do ciclo de risco de crédito: boas práticas de monitoramento e classificação

Para efeitos deste artigo, monitorização e classificação referem-se principalmente a:

1. quadros de alerta precoce
2. SICR (para bancos sob IFRS 9)
3. paciência
4. UTP.

Cada um destes componentes capta um conceito diferente na gestão do risco de crédito e, na verdade, diferentes níveis de risco. Os bancos concedem empréstimos com base numa avaliação abrangente do risco de crédito na originação e devem ter métricas de risco e obstáculos detalhados para garantir que determinados padrões sejam alcançados. Posteriormente, uma vez concedido um empréstimo, cada componente do ciclo de risco de crédito deverá ter um conjunto coerente de limiares para cada um dos elementos, a fim de captar aumentos incrementais de risco, com o objectivo principal de garantir que, quando a posição financeira de um mutuário se deteriorar, eles avançará de forma coerente e consistente ao longo do ciclo.

Os bancos mais avançados possuem sistemas de TI sofisticados que capturam informações financeiras, acordos e permitem processos eficientes que possuem políticas incorporadas nos sistemas. O objectivo é permitir que os analistas se concentrem na avaliação do risco de crédito, em vez de ficarem excessivamente sobrecarregados com processos ineficientes e políticas complexas. Também facilita uma abordagem consistente à avaliação do risco, que pode ser mais facilmente verificada pela segunda e terceira linhas de defesa. Isto não significa que as avaliações devam ser totalmente automatizadas. Os empréstimos imobiliários comerciais podem ser bastante complexos; por conseguinte, continua a ser necessária uma avaliação qualitativa aprofundada e caso a caso, em especial no que diz respeito à tolerância e à classificação das PCD. Em última análise, ter um quadro e ferramentas eficientes que apoiem esta avaliação permitiria aos bancos gerir quaisquer riscos emergentes de forma mais proativa, o que poderia, em última análise, limitar as perdas.

A campanha CRE identificou boas práticas adicionais em torno da classificação da exposição, conforme indicado abaixo:

1. Tolerância e o conceito de dificuldades financeiras -No caso de atrasos na construção e/ou comercialização, a extensão dos prazos de vencimento no contexto do desenvolvimento do financiamento comercial parece ser bastante comum. A este respeito, os bancos avançados definem as circunstâncias sob as quais uma prorrogação do empréstimo ou outras modificações podem (ou poderiam) ser consideradas como uma medida de diferimento quando o devedor está em dificuldades financeiras, por exemplo. devido a atrasos não planeados na conclusão do projeto e/ou na obtenção das licenças necessárias ou devido a uma diminuição significativa na margem do promotor.
2. Avaliação de tolerância e acessibilidade– Os bancos devem definir critérios específicos sobre como realizar avaliações de acessibilidade no contexto do financiamento de imóveis comerciais. Os critérios devem ter em conta a localização e condição do ativo, a comparação entre os fluxos de caixa gerados pelo ativo e o investimento necessário para manter o seu valor, e uma análise de sensibilidade para medir o impacto de um aumento nos juros e/ou construção custos. As avaliações de acessibilidade devem ser documentadas. Devem ser realizadas não só quando é concedida uma medida de diferimento, mas também após o período de cura de um ano, para dissipar quaisquer preocupações relativas à capacidade do mutuário de cumprir as medidas pós-indulgência.
3. Gatilhos de backstop da IFRS 9– Quando a probabilidade de incumprimento depende do valor da garantia, especialmente no contexto de empréstimos bullet sem recurso, os mecanismos de salvaguarda da IFRS9 dos bancos devem incluir alterações significativas no valor do ativo dado como garantia.
4. Avaliações de PCD– Os bancos devem dispor de um conjunto abrangente de fatores de desencadeamento das PCD baseados em eventos de crédito suscetíveis de ocorrer ou em eventos específicos do setor imobiliário, que devem ir além dos cenários de incumprimento. A este respeito, o conjunto de factores de desencadeamento a nível do grupo e da entidade deve incluir, por exemplo, a perda de grandes clientes/locatários ou contratantes, a falta de opções de refinanciamento, injecções contínuas de capital de terceiros ou repetidas reestruturações de empréstimos ou, mais genericamente, preocupações justificadas sobre a capacidade futura do mutuário de gerar fluxos de caixa estáveis ​​e suficientes. As avaliações das PCD devem ser documentadas. Devem ser realizadas assim que for acionado um gatilho de PCD, independentemente da existência de pagamentos em atraso.
5. Classificação regulatória de empréstimos especulativos– Espera-se que os bancos tenham em vigor um quadro de identificação adequado para o financiamento especulativo de bens imóveis, uma vez que esta é uma categoria de imóveis mais arriscada. É uma boa prática que os bancos expandam isto para todos os processos, para além da adequação de capital, tais como originação, monitorização, classificação de risco e modelos IFRS 9. As verificações contínuas devem ser realizadas pela primeira e segunda linhas de defesa.

Abrangendo todas as fases do ciclo de risco de crédito: boas práticas para avaliação de garantias

As Diretrizes da EBA sobre a originação e monitorização de empréstimos, que entraram recentemente em vigor, representam um grande passo em frente no reforço dos quadros de avaliação de garantias dos bancos. Incluem um capítulo dedicado à avaliação de garantias, especificando as expectativas relativas à avaliação no momento da concessão, monitorização e reavaliação ou seleção de avaliadores. A secção seguinte partilha as melhores práticas identificadas na campanha CRE, ao verificar a conformidade dos bancos com as Diretrizes da EBA.

1. Rotação e independência dos avaliadores– Para ter uma rotação eficaz de avaliadores, um avaliador recém-nomeado deve, no mínimo, verificar novamente os dados de entrada utilizados pelo anterior e não tomá-los como garantidos. Isto inclui elementos descritivos, como os registos prediais. Além disso, a remuneração adequada é fundamental para garantir a independência dos avaliadores e os bancos avançados seguem princípios relacionados: por exemplo, a remuneração do avaliador não deve ser proporcional ao valor de mercado obtido. Também é considerado uma boa prática que os bancos concedam aos avaliadores tempo suficiente para verificarem a exatidão das informações, para realizarem análises de mercado e para recolherem valores comparáveis ​​adequados.
2. Conteúdo dos relatórios– Os relatórios de avaliação de melhores práticas especificam a base do valor utilizado (por exemplo, valor de mercado) e fornecem tanto um valor de mercado como um valor de venda forçada para realçar ainda mais potenciais problemas de liquidez.
3. Revisão do trabalho dos avaliadores- A revisão das avaliações deveria, idealmente, abranger não só os activos dados como garantia, mas também os activos imobiliários dos bancos (incluindo os executados) registados pelo justo valor, dada a importância destas avaliações nos rácios de capital reportados pelos bancos. A revisão deve ser realizada por avaliadores internos dos bancos que cumpram as qualificações exigidas pelas Orientações da EBA. Os bancos que adotam as melhores práticas também garantem que o revisor seja independente do processo de originação de crédito. Documentam ainda a análise de forma abrangente para que terceiros provem que o banco não confia cegamente na avaliação que recebe.
4. Valor esperado e suposições especiais nas avaliações– Os bancos com processos avançados verificam continuamente se os pressupostos subjacentes são adequados. Se forem identificadas discrepâncias, os bancos devem ordenar atempadamente uma nova avaliação baseada em pressupostos mais robustos. É também uma boa prática que os bancos comparem o resultado destas transações com os preços reais de transação para ativos semelhantes, sempre que possível.
5. Valor do empréstimo hipotecário– Os bancos mais avançados não dependem apenas dos valores dos empréstimos hipotecários para efeitos de gestão de risco. Precisam de compará-los com valores de mercado, o que deverá captar questões de liquidez.

Integração do risco climático na gestão do risco de crédito

Dados precisos e abrangentes são fundamentais para integrar o risco climático na gestão do risco de crédito. Embora existam questões estruturais que afectam a disponibilidade e a fiabilidade dos dados, existem várias medidas que os bancos podem tomar para aumentar os dados disponíveis (conforme também estabelecido noGuia do BCE sobre riscos climáticos e ambientais). Por exemplo, os bancos de melhores práticas introduziram um requisito obrigatório para a recolha de dados EPC aquando da concessão de um empréstimo. Para colmatar a falta de dados sobre empréstimos de ações, alguns bancos também solicitaram EPC ou outras informações relacionadas com o clima ao realizarem a revisão anual dos mutuários e exigiram que os avaliadores recolhessem as informações ao realizarem avaliações. Isto foi visto como uma forma eficiente de recolher dados EPC, uma vez que os bancos têm um requisito regulamentar para obter avaliações atualizadas de três em três anos para grandes propriedades imobiliárias comerciais. Os bancos avançados também solicitam dados de consumo de energia aos operadores da rede.Tal como acima referido, o BCE está a finalizar a sua análise temática sobre os riscos climáticos e ambientais e serão disponibilizadas informações adicionais ainda em 2022.

A jornada não acabou

Enquanto os supervisores e os bancos estão ocupados a acompanhar as conclusões dos exercícios acima referidos, a Supervisão Bancária do BCE planeia acompanhar de perto os riscos emergentes no setor. Tal como explicado acima, a exposição dos bancos a setores vulneráveis ​​continua a ser suscetível à potencial deterioração da qualidade dos ativos, pelo que continua a ser fundamental que os bancos as avaliem e gerenciem adequadamente. O BCE também trabalhará na sua infraestrutura de dados, enquanto as lições retiradas da revisão direcionada e da campanha contribuirão para o planeamento da supervisão para os próximos anos.

A campanha CRE ainda está em curso, com um número relativamente elevado de inspeções já planeadas para o segundo semestre de 2022 e consideradas para 2023. Aproveitando o trabalho dos seus avaliadores, os inspetores CRE fornecerão uma análise detalhada das práticas de avaliação de garantias CRE em toda a Europa, incluindo um exercício de referência com o Reino Unido e os Estados Unidos. Com base nestas experiências, os inspectores envolvidos na campanha CRE também analisarão outros sectores vulneráveis, como a aviação.

Os autores prepararam este artigo com o apoio de Jean-Christophe Arnaud, Alessandro Scaglione, Mario Resch, Camille O'Brien, Alessio Tartaglione, Ludovic Fagette e Nicolas Dierick (campanha CRE), Philipp Marquardt, Mário Roldão, Mariana Sampaio Patrício, Giulio Marconi e Naomi Rolano (revisão direcionada do CRE).